Зелени сертификати в луксозните имоти – новият пазарен стандарт

Представете си сцена от миналата седмица в офис сграда във Варшава. Потенциален наемател, международна корпорация, отказва да подпише договор за 3 000 квадратни метра площ. Причината? Липса на WELL Gold сертификат. „Нашите ESG стандарти го изискват“ – чува инвеститорът. И така, екологията вече не е опция, а условие за влизане в играта.

Това не е единичен случай. В световен мащаб LEED сертифицира 2 600 000 квадратни фута площ всеки ден. Всеки ден. Представете си мащаба на тази промяна – сградите се появяват с готови пропуски към света, където зелените сертификати решават всичко.

90% от новите премиум офис сгради във Варшава ще имат сертификат за устойчиво развитие през 2025 година.

Зелени сертификати в луксозните имоти – екология без компромиси

Полша настигна тенденциите по-бързо, отколкото някой очакваше. Само преди пет години екологичните решения бяха добавка, днес са основа. Това ускорение не е случайно – EU Green Deal, нарастващият натиск от ESG, но и прагматизмът на инвеститорите, които разбраха едно нещо. Сертифицираните сгради не са прищявка, а бизнес.

фот. dreamerealestate.com

Виждам го с очите си, докато минавам през центъра на столицата. Всяка фасада днес носи някакво лого – LEED, BREEAM, WELL. Тези малки табелки се превърнаха в пропуски за клуба на ексклузивните имоти. Но какво всъщност означават те?

Революцията започна тихо, в отделите по facility management и офисите за устойчиво развитие. Изведнъж се оказа, че наемателите плащат повече за по-добър въздух, по-ниски сметки и престижа на зеления офис. Доскоро скептични, днес инвеститорите се борят за най-високите оценки като за Michelin за ресторанти.

Въпросът е, че зад всеки сертификат стои точкова система, строги технически критерии и съвсем конкретни числа на ползите. Пазарните сили, които движат тази промяна, работят по ясни правила – макар не всички да са очевидни на пръв поглед.

Преди да разгледаме числата, нека видим какво на практика означават отделните лога по фасадите на сградите…

Какво се крие зад сертификатите LEED, BREEAM и WELL – ключови критерии и нива

Когато гледаме съвременните сгради със сертификати, виждаме различни обозначения – но какво всъщност означават те? Всеки стандарт има свои прагове и точки, които си струва да познаваме.

снимка: dreamerealestate.com

LEED v5 – американска скала до 110 точки

LEED работи на прост принцип на точкуване. Събираш точки за различни действия и после гледаш в коя категория попадаш. Certified е 40–49 точки, Silver 50–59, Gold 60–79, а Platinum вече от 80 точки нагоре.

Винаги съм се чудил – защо точно 110 е максимумът? Оказва се, че това е заради допълнителните точки за иновации и регионален приоритет. Основните категории са седем: локация и транспорт, устойчиви парцели, водна ефективност, енергия и атмосфера, материали и ресурси, качество на вътрешната среда и иновации.

BREEAM v7 – европейски подход с тегла

Тук нещата се усложняват, защото всяка категория има различна тежест. Енергията е цели 19% от общото – логично, тъй като това е най-големият разход за експлоатация. Здраве и благосъстояние получават 15%, управление 12%, транспорт 8%.

Системата оценява от Pass (30% точки) през Good (45%), Very Good (55%), Excellent (70%) чак до Outstanding (85%). Тези прагове са доста строги – за да получиш най-високото ниво, наистина трябва да се постараеш.

WELL v2 – фокус върху хората

WELL е съвсем различна история. Вместо да гледа основно сградата, се фокусира върху това как тя влияе на нас. Десет концепции: Air, Water, Nourishment, Light, Movement, Thermal Comfort, Sound, Materials, Mind, Community.

Silver изисква изпълнение на всички основни изисквания плюс 20 точки от допълнителните. Gold е 40 точки, Platinum – 80. Звучи просто, но дяволът е в детайлите – някои изисквания са наистина сложни за изпълнение.

Все повече инвеститори се насочват към двойни или тройни сертификации. LEED плюс WELL става все по-популярна комбинация – едната система се фокусира върху сградата, другата върху хората в нея. BREEAM плюс WELL също се среща, особено в Европа.

Забелязах, че често строителните предприемачи не разбират разликите между системите. Мислят си „сертификат като сертификат“, а това не е вярно. Всяка система измерва различни неща и има различни приоритети.

Когато е ясно какво измерва всяка система, нека видим защо пазарът практически автоматично ги изисква.

снимка: rcm-international.com

От мода до необходимост – пазарни сили и регулации, които движат стандарта

Спомням си още как преди няколко години зелените сертификати бяха нещо като джаджа за най-богатите девелопъри. Такива приятни екстри, с които можеше да се похвалиш на изложенията. А сега? Това е основа в сегмента premium.

Какво всъщност се случи? Преди всичко регулациите започнаха да натискат от всяка страна.

Регулаторната хронология изглеждаше горе-долу така:

19.12.2019 – обявяване на “European Green Deal”
14.07.2021 – пакет “Fit for 55” с конкретни мерки
01.01.2023 – задължителни прагове за големи активи в ЕС
2025 – планирано въвеждане на LEED v5 с акцент върху декарбонизацията

Но регулациите са само един елемент от пъзела. Истинският game-changer дойде от страна на капитала. Глобалните инвестиционни фондове започнаха да вписват клаузи за сертификати директно в term sheets. Няма BREEAM или LEED? Няма финансиране. Просто като фасул.

ESG вече не е просто модна дума, а твърдо бизнес изискване. Фондовете имат свои собствени ангажименти към крайните инвеститори, затова прехвърлят натиска нататък.

От друга страна, и наемателите се промениха. Международните корпорации въведоха политики за покупки, които изискват минимум LEED Gold или BREEAM Excellent. Техните sustainability отдели просто няма да подпишат договор за наем в сграда без сертификат.

Интересен пример е Warsaw Spire – практически 100% от площите са отдадени под наем на фирми, които в своите procurement policies имаха изисквания за сертификати. Случайност? Не мисля.

В Полша първата BREEAM сертификация се появи през 2010 година. Дълго време това изглеждаше като експеримент за малцина. Но когато дойдоха европейските регулации и глобалните наематели започнаха да поставят твърди изисквания, пазарът се обърна. От днес за утре от “добре е да има” стана “задължително”.

Всъщност това беше естествена еволюция. Както всички стандарти – първо ги възприемат пионерите, после ранното мнозинство, а накрая става просто норма. Само че този път процесът се ускори заради външен натиск.

Тези сили не само задвижват търсенето, но и реално влияят на финансовите резултати – което доказват числата, които ще видим след малко.

фот. nar.realtor

Числа, които убеждават – финансови, оперативни и имиджови ползи

Тъкмо вчера разговарях с управителя на сградата в Мокотов и той ми каза нещо, което прозвуча като шега. „Моите наематели ми плащат с 15% повече, защото имам едно парче хартия на стената.“ Това парче хартия е сертификатът BREEAM.

Оказва се, че изобщо не се шегуваше.

Тези числа идват от най-новите изследвания на Globalworth Полша и USGBC. Това не са прогнози или пожелателно мислене. Това са твърди данни от пазара.

Да вземем конкретен пример от Варшава. Два еднакви офис сгради в Служевец, една до друга. Първата, без сертификат, отдава площи за 89 PLN на квадратен метър. Втората, със сертификат LEED Gold, взема 106 PLN. Разликата? 2 300 PLN месечно за всеки 100 квадрата. За година това е почти 28 000 PLN допълнителен приход от всеки наемател.

Собственикът на сертифицираната сграда плаща и по-малко за ток. Колко по-малко? Изследванията на USGBC показват намаление с 25% спрямо конвенционалните сгради. За 10 000 квадратни метра това е спестяване от порядъка на 180 000 PLN годишно при сегашните цени на енергията.

Но истинската промяна идва от продуктивността. WELL сертификатът, който се фокусира върху комфорта на ползвателите, увеличава ефективността на служителите с 10-15%. Звучи абстрактно? Въобще не. Това означава, че екип от 50 души работи като 56. На практика това води до по-малко отсъствия, по-бързо изпълнение на проекти, по-добри финансови резултати за фирмите-наематели.

Един мой познат ръководи екип в сграда със сертификат WELL във Воля. Казва, че хората по-рядко боледуват, по-малко се оплакват от умора след работа. Може и да е съвпадение, но числата не го показват – изследванията на IWBI потвърждават тази тенденция в стотици обекти по целия свят.

А какво да кажем за репутацията? Boston’s carbon-neutral tower със сертификат LEED Platinum беше продаден през 2025 г. с 18% по-скъпо от подобни сгради в района. Купувачите буквално платиха повече за зеления имидж. И в Полша виждаме подобни тенденции – технологични компании, адвокатски кантори, международни корпорации избират сертифицирани пространства, защото това е част от тяхната ESG стратегия.

Познавам един инвеститор, който първоначално мислеше, че сертификацията е излишен разход. Днес всичките му нови проекти имат поне BREEAM Very Good. Защо? Защото инвеститорите плащат повече, наемателите остават по-дълго, а оперативните разходи са по-ниски.

Понякога се чудя дали всички тези сертификати не са просто мода. Но когато погледна сметките за енергия, наемните ставки и коефициентите на текучество, съмненията изчезват. Числата не лъжат.

Щом числата са толкова категорични, остава въпросът как да използваме тази тенденция, за да изпреварим конкуренцията…

снимка: inogenalliance.com

Курс към зелено бъдеще – стратегически стъпки за лидерите на пазара

Реклама

Когато гледам какво се случва на пазара на луксозни имоти, имам усещането, че сме на повратна точка. Или се адаптираме сега, или ще изостанем за години напред. Вече не става въпрос за “дали”, а за “кога” и “колко бързо”.

До 2030 година 100% от луксозните сгради в Европейския съюз трябва да бъдат сертифицирани – звучи като научна фантастика, но точно натам вървим. Европейските регулации не се шегуват, а инвеститорите вече гледат само към обекти с подходящи сертификати.

Имаме конкретен план за действие, който вече е доказал ефективността си в няколко проекта:

1. Одит на портфейла – проверка на текущото състояние на всяка сграда
2. Избор на подходящи сертификации (BREEAM, LEED, може би WELL)
3. Интеграция на BIM системи с IoT технологии
4. Планиране на многократна рецертификация на всеки 3-5 години

Нека не се лъжем – това струва. Но алтернативата е по-лоша.

Виждам интересни тенденции на хоризонта. Изкуственият интелект в оптимизацията на енергията вече не е футурология, а реалност. Материалите от кръговата икономика престават да бъдат ниша. Мулти-сертификацията се превръща в стандарт, а не изключение.

Понякога се чудя дали не прекаляваме с цялата тази „зелена лудост“. После поглеждам сметките за енергия и новите разпоредби, които влизат в сила, и знам, че няма връщане назад. Дивелъпърите, които не го разберат, ще имат проблеми с продажбите само след 2-3 години.

Всъщност може да се започне с малки стъпки. Пилотен одит на една сграда, проверка къде се намираме. 90 дни са достатъчни, за да имаме ясна представа за ситуацията и план за действие.

снимка: spacewell.com

Пазарът premium няма да чака закъснелите. Клиентите вече питат за сертификати, за енергийна консумация, за въздействие върху околната среда. След малко това ще решава дали изобщо някой ще се заинтересува от нашето предложение.

Виж как твоята сграда се представя на зеления тест.

Mark 90

редакция лайфстайл & недвижими имоти

Luxury Blog