Купете евтино, ремонтирайте, продайте по-скъпо. Международният флипинг на имоти звучи просто, но в чужбина бързо се превръща в по-сложен пъзел. Цената на покупката е само началото – трябва да се вземат предвид данъци, нотариус, адвокат, дизайнер, ремонт, финансиране, поддръжка, маркетинг и продажба. След това трябва да се уреди данъкът върху дохода.

Италия и Португалия са интересни пазари за инвеститорите. И двете страни имат много по-стари недвижими имоти, атрактивни туристически региони и търсене от страна на чуждестранни купувачи. В Италия е по-лесно да се намерят много евтини имоти, докато Португалия предлага по-ликвиден пазар, но по-високи входни цени.

Flipping международен. Първо ARV, после покупка

Класическият флип включва покупка, ремонт и продажба. Ключово е да се определи ARV – After Repair Value, тоест реалната стойност на имота след ремонта. ARV не трябва да се основава само на офертните цени. По-важни са действително продадените, сравними имоти и местното търсене.

Ако къщата струва 80 хил. евро, а след ремонта може да се продаде за 150 хил., разликата от 70 хил. евро все още не е печалба. Трябва да се извадят данъците, разходите по покупката, нотариус, адвокат, дизайнер, ремонт, обзавеждане, финансиране, поддръжка, маркетинг и продажба.

Затова проектът трябва да се изчислява консервативно: да се приеме реалистична продажна цена и да се остави резерв за непредвидени разходи. Най-голямата грешка е да се предполага максимална продажна цена и идеално протичане на ремонта.

Затова международният флипинг изисква due diligence преди покупката. Този процес е един от най-важните етапи на цялата инвестиция.

Италия е евтини къщи.

Италия разполага с огромен ресурс от стари недвижими имоти – от къщи в малки населени места и селски райони до сгради в историческите центрове. Част от тях стоят празни от години и се нуждаят от цялостна модернизация.

Това е потенциална възможност за флипър: да купи под стойността, да създаде модерен продукт и да го продаде по-скъпо. Пример за това са програмите „Case a 1 euro“, тоест продажба на избрани изоставени имоти за символична сума.

И много неизвестни

Тяхната цел не е да раздават къщи, а да ревитализират населените места. Пример за това е програмата на община Кантияно в региона Марке. Купувачът трябва да изпълни условията, свързани с ремонта, да подготви проект и да спази сроковете, определени от общината. Програмата предвижда също гаранция в размер на 4 хил. евро.

Цената от 1 евро е едва началото. Старата сграда може да изисква нов покрив, укрепване на конструкцията, подмяна на инсталациите, изолация, дограма и цялостно довършване. Към това се добавят проект, документация, данъци, нотариус, административни разходи или такси за опазване на културното наследство. В резултат инвестицията може да достигне десетки хиляди евро, а при много лошо техническо състояние дори над 100 хил. евро.

Италианско строително право

В Италия особено важно е да се провери дали фактическото състояние на имота съответства на документацията. През 2024 г. бяха въведени разпоредби, наречени „Salva Casa“ – Decreto-Legge № 69/2024, преобразуван в закон № 105/2024. Регулацията въведе решения относно определени строителни несъответствия и процедури, свързани с легалния статус на имота.

Това обаче не означава, че всяко самоволно строителство може лесно да бъде узаконено. Всичко зависи от вида на несъответствието и конкретния случай. Преди покупка си струва да възложите на местен специалист да провери документацията и възможностите за извършване на планирания ремонт.

Данъци в Италия

При покупка от частно лице или предприемач в сделка, освободена от ДДС, без преференцията „prima casa“, основната ставка на данъка за регистрация е 9%, а ипотечният и кадастралният данък по принцип се събират по 50 евро. При други видове сделки могат да важат различни правила, включително ДДС.

При продажба италианското законодателство предвижда облагане на определени печалби, особено в случаите на недвижими имоти, придобити или построени не повече от пет години по-рано. Подробностите зависят от историята на имота и данъчната ситуация на данъкоплатеца.

При редовно купуване, ремонтиране и препродаване на недвижими имоти трябва допълнително да се анализира характерът на дейността. Еднократната продажба на частен имот и серийният флипинг не е задължително да се третират по един и същи начин от данъчна гледна точка.

Flipping международен: Португалия. Силен търсене, по-трудно да се намери изгодна сделка

Португалия е един от най-разпознаваемите европейски пазари на недвижими имоти. Лисабон, Порто, Алгарве и други атрактивни региони привличат местни жители и чуждестранни купувачи.

Според португалската статистическа служба през 2025 г. цените на жилищните имоти са се увеличили с 17,6%, броят на сделките е нараснал с 8,6%, а медианната цена на сделките през четвъртото тримесечие е била 2 198 евро за м².

Динамичният пазар означава потенциално по-висока стойност на реновираните имоти, но също така и по-високи цени на покупката и по-голяма конкуренция. Самият растеж на пазара няма да спаси зле закупена къща.

Цена на покупката в Португалия

При покупка трябва да се вземат предвид преди всичко IMT – данък върху възмездното придобиване на недвижими имоти, както и Imposto do Selo, тоест гербовият данък.

Височината на IMT зависи между другото от вида на имота и неговото предназначение. Данъчната основа по принцип е по-високата от двете стойности: транзакционната цена или данъчната стойност на имота.

Данъкът върху покупката на къща обикновено е 0,8% от данъчната основа. Към това се добавят правни разходи, документация, финансиране и ремонт.

Flipping и данъци в Португалия

При продажба на недвижим имот може да възникне mais-valia, тоест печалба, подлежаща на съответните данъчни правила. Португалското законодателство прави разлика между продажбата на частно имущество и доходите, произтичащи от стопанска дейност.

Еднократната продажба на собствен имот и редовното купуване на къщи с цел тяхното реновиране и препродажба не е задължително да се облагат по един и същи начин.

Португалската класификация на стопанската дейност обхваща CAE 68100 – покупка и продажба на недвижими имоти. Това не означава автоматично необходимост от създаване на дружество. При серийно препродаване обаче е добре преди първата сделка да се консултирате с местен данъчен консултант относно правилния начин за извършване и отчитане на дейността.

Ефективен флипинг! Къде се печели най-добре и какви са рисковете?

Flipping международен не е лов на най-евтините адреси. Най-големият потенциал не непременно се намира там, където имотите са евтини. Евтина къща в населено място без търсене може да бъде по-лоша инвестиция от по-скъп имот на локация, където след ремонт бързо може да се намери купувач.

Добрият проект трябва да има конкретно предимство: покупка под пазарната стойност, възможност за изгодно преустройство, изключителна локация, неоползотворена площ, нисък стандарт при добро обкръжение или ясно определена група целеви купувачи.

Пример: къща за 90 хил. евро, ремонт за 40 хил. евро и 15 хил. евро други разходи. При продажба за 180 хил. евро това дава 35 хил. евро излишък преди окончателното данъчно облагане. Ако обаче продажбата е за 160 хил. евро, резултатът спада до 15 хил. евро.

Именно затова при флипирането най-важни не са ефектните визуализации, а добрата покупна цена, контролът на разходите и реалистичната крайна оценка.

Flipping международен: най-големите заплахи

• Грешна оценка на ARV – имотът може да не достигне очакваната цена.
• Увеличаването на разходите за ремонт – влага, конструкция, покрив, инсталации или проблеми с документацията могат значително да повишат бюджета.
• Забавяния – по-дългият ремонт означава допълнителни разходи за финансиране, данъци, комунални услуги и поддръжка.
• Ниска ликвидност – в малко населено място продажбата на къща или сграда може да отнеме месеци.
• Промени в разпоредбите и разходите за финансиране – могат да намалят рентабилността на проекта.
• Проблеми с изпълнителите и документацията – в чужбина се добавят езикови бариери и по-труден контрол на работата.

Струва си също така да се проверят местните разпоредби относно използването на недвижимите имоти, особено ако след ремонта се планира краткосрочно отдаване под наем. Флипингът може да подобри състоянието на празните сгради и да подкрепи местните изпълнители, но в популярните населени места може също да повиши цените и да ограничи достъпността на жилища за жителите.

Италия или Португалия?

Италия – по-евтино, но по-взискателно

Плюсове: голям избор от стари имоти, сравнително ниски цени извън най-популярните региони, програми за „къщи за 1 евро“, голям потенциал за ремонт и туризъм, както и възможност за намиране на нишови локации.

Минуси: по-слаб търсене в някои населени места, риск от скъпи ремонти, правни и административни проблеми, потенциално дълго време за продажба и големи разлики между регионите.

Португалия – силен пазар с по-скъп вход

Плюсове: силно търсене, интерес от чуждестранни купувачи, потенциално по-лесна продажба на завършен имот, голям потенциал за модернизация и по-голяма ликвидност в популярни локации.

Минуси: високи цени на покупката, голяма конкуренция между инвеститорите, по-трудно намиране на големи отстъпки, високи разходи за ремонти и риск от намаляване на маржа при превишаване на бюджета.